店舗・事務所売買の注意点【宅建士が解説】
店舗や事務所の売買は、住宅とは異なり「事業として成立するか」が重要なポイントになります。
本記事では、宅建士の視点から、購入前に必ずチェックすべき注意点を解説します。
1．用途地域と業種制限の確認
まず最初に確認すべきは「用途地域」です。
用途地域によっては、営業できる業種が制限される場合があります。
例えば、飲食店や深夜営業を伴う業種は制限されるエリアもあります。
▶ 宅建士ポイント
重要事項説明書で必ず説明される項目
「やりたい業種ができるか」を事前に役所で確認するのが安全
2．接道条件と再建築可否
意外と見落としがちなのが接道条件です。
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として再建築ができません。
▶ 宅建士ポイント
再建築不可＝融資が通りにくい
将来の出口（売却）に大きく影響する
3．収益性（利回り）だけで判断しない
事業用物件では利回りに目が行きがちですが、それだけで判断するのは危険です。
例えば
空室リスク
テナントの属性
周辺の競合状況
なども重要です。
▶ 宅建士ポイント
「なぜこの利回りなのか」を深掘りする
相場より高利回り＝リスクありの可能性
4．インフラ・設備の状態
店舗・事務所は設備の状態が事業に直結します。
特に注意したいのは
電気容量（業種によっては不足する）
給排水設備
空調設備
▶ 宅建士ポイント
修繕費は事業収支に直撃
内覧時は“使う前提”でチェック
5．契約形態（オーナーチェンジ or 空き物件）
購入時の状態によってリスクが変わります。
オーナーチェンジ
すぐ収益化できる
ただしテナントの質が重要
空き物件
自由に使える
収益化まで時間がかかる
▶ 宅建士ポイント
賃貸借契約の内容は必ず精査
解約条件・賃料・保証内容は要チェック
6．法令制限・消防・保健所関係
業種によっては、追加で許可が必要です。
例
飲食店 → 保健所
一部業種 → 消防法の規制
▶ 宅建士ポイント
「購入できる」と「営業できる」は別問題
事前に行政確認をすること
まとめ
店舗・事務所の売買では、以下の6点が重要です。
用途地域と業種制限
接道条件と再建築可否
利回りの裏側
設備状況
契約形態
法令・許認可
住宅と違い、「事業として成立するか」を軸に判断することが成功のポイントです。
宅建士からの一言
事業用不動産は“安い＝お得”ではありません。
「使えるか・稼げるか・売れるか」この3点を必ずチェックすることが重要です。
