コンビニ跡地（市街化調整区域）は要注意！飛びつく前に知っておきたい落とし穴...
地方のロードサイドで、元コンビニの空き物件を見かけると、ついこう思ってしまいませんか。
「駐車場も広いし、建物もある。すぐ使えそうだなぁ」
「店舗にちょうどよさそう♪」
「飲食店にしてもいけそう♪」
たしかに見た目だけなら、かなり魅力的です。
ただし、その物件が市街化調整区域にあるなら、話は一気に変わります。
実は、こうした元コンビニ物件の中には、“コンビニだからこそ特別に許可されていた”というケースが少なくありません。つまり、前は使えていたからといって、次の買主も同じように使えるとは限らないのです。
この点を見落として契約してしまうと、後から「その用途では使えません」「改装しても営業できません」と言われることがあります。見た目は使えそうでも、法規の面ではかなり厳しい物件がある。これが、調整区域のコンビニ跡地の怖さです。
では、なぜコンビニは建てられたのに、他の用途は難しいのか？
市街化調整区域は、原則として市街化を抑えるためのエリアです。そのため、建物を建てたり、用途を変えたりするには、都市計画法上の許可が必要です。コンビニは、地域住民の日常生活に必要な施設として扱われ、一定の条件のもとで許可されていた、というケースが多々あります。ですが、その建物をそのまま事務所、カフェ、物販店、別業種の店舗などに変えようとすると、話は別です。都市計画法に基づいて、“なぜ今、その場所で、その業種をやる必要があるのか”をあらためて問われることになります。
更に調整区域の実務でよくあるのが、許可の“属人性”を見落とすケースです。前のオーナーがちゃんと許可を取っていたから、自分も同じ業種なら問題ないだろう！と軽く考えていると、かなり危ないです。
市街化調整区域では、物件のオーナー（使用者）が変わると改めて審査や確認が必要になることがあります。つまり、オーナーが変わった瞬間に、その建物は許可なければ誰にも使えない建物になってしまうことがあるのです。
市街化調整区域の物件は比較的魅力度の高い物件が多いかも知れませんが、実際には、法規確認と用途変更で大きなコストがかかることも珍しくありません。また最悪のケースでは、思っていた使い方ができない！という非常に危険な物件にもなり得るのです。
安い！綺麗！広い！など見た目の使いやすさに飛びつく前に、
「この建物は、本当に自分のやりたい用途で使えるのか」
まず、そこを最初に確認してください！
それだけで、防げる失敗はかなりあります！！
※実際の可否は自治体ごとの運用や、個別の許可経緯によって異なります。検討時は必ず行政窓口や専門家に確認してください。
